关于最近版本更新的一些看法

版本变更

首先回顾一下前几个版本的改动:

  • 房贷利率削弱:
    • 一套房房贷利率上升至 6.2%;
    • 二套房停止放贷;
  • 杭州房票削弱:
    • 削弱老年投靠房票,投靠三年后获得
    • 移除离婚获得房票

今天的改动:

  • 杭州房票削弱:
    • 削弱落户房票,24个月社保或落户五年获得
    • 削弱社保房票,48个月获得
    • 移除大学生房票

人对于房产的天然欲望、建造房产的次级财货

房子满足人们最直接的欲望:遮风挡雨、安全与隐蔽性、温度保持、休息的舒适度。即使不是人,鸟也知道找树洞、河狸也知道筑巢。上古时代没有钢筋混凝土,也会搭草棚、建木房。现代的房子,有了钢筋、混凝土、空调的加持,则更加满足了人的需要。现代的房子几乎没有其他替代方案,比如帐篷、房车,和房子相比,不是满足不了需求,就是建造与维护成本过高,性价比不够。

而现代的房子需要几种核心的次级财货建造:土地、钢筋、混凝土、各种施工机械、施工队的劳动、各种装修材料。

稀缺性的来源 - 金融属性的来源

和其他满足人们最直接欲望的其他财货:衣、食相比,土地和房子是一旦确权就无法移动的,天然就是最容易监管的。住桥洞只是个段子罢了,现实中就算你不怕蚊虫、潮湿和传染病,也并没有那么多的桥洞住给人们住。

上峰看准了这一点,直接控死土地这种次级财货,就把房子的发行权牢牢的控在了手里。土地本身并不是稀缺资源,但是所谓的国有制,严重减少了流向市场的土地。而土地上筑起的高楼,无法无限制增高的,是有其物理限制的,这就决定了房子的总体供应量是受限的。少部分人,人为限定了这项财货流通量的增长,使得社会需要付出代价争抢这项资源,赋予了其金融属性。

税务属性

天朝土地的确权是有争议的。在天朝,土地一直法定公有制,即政府私有。只是相应的政策让人们觉得土地像是私有化的一样,类似 python 的鸭子类型,叫的像鸭,人们就认为是鸭了。而租赁的土地不再继续出借,是合法的操作。这里我实在无法将房价的一部分成本视为土地买入。
这里换取土地使用权的“土地购置”所需资金,更像是一种租金,而收租方是政府,这是实质性的税,在此称之为土地税。

由于是满足最核心欲望的财货,购置房产的费用,或者是租赁房产的费用,成为了人们不得不付出的开销:
* 当你买一套六万每平米的房子,钢筋混凝土,凝结机械、施工队、广告宣发的人工费用,成本不过三四千块一平米,这些是房子本身的建造的价值,大概只有 5% 到 7%;
* 剩余的部分,则是换取土地使用权而产生的土地税,占到了 90% 。

税吏

税吏是房地产商、银行两个部门。
房地产商一方面向政府搞定土地供应,一方面向银行搞定贷款,然后购买物理资源,招募施工队来盖,本身并未有任何实体的产出,是确确实实的金融部门。
而接下来30年的房贷,是每年继续交的税。相比鹅城的税已经收到70年以后了,杭州的税只收到了30年以后,还是有点仁慈的。。。

现在的问题

房产市场在上个版本变更后,已经显得有点力竭。二手房房贷银行已经停放,一手房房贷提升,二级市场依靠房抵经营贷流转,但房抵经营贷只是少部分人的骚操作。一项资产在二级市场流动性大幅下降,在一级市场自然也会减少需求量。叠加房票大砍 50%,虽然实际的住房需求没有下降,但是买单进一步大幅缩减。

影响

  • 未来短期(一年或两年内)一二线城市房产的流动性衰减,三四线城市二手房流动性大幅衰减,房价横住或下跌;
  • 杠杆率大的房企、个人可能面临破产;
  • 调低短期房价预期,调低短期地产板块预期;
  • 由于土地限死供应量,人口短期不会大幅衰减,政府不会变出来更优收税手段,中期(五到十年)政府仍然存在推高房价的诉求(把鹅城的税收到70年以后)。

策略

二手房流动性枯竭,现货卖出滑点很大;
现金可以继续等,buy the dip;
买比特币。

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